东莞国庆楼市冷淡 成交量仅为去年十分之一

来源:中国房地产报    2017-10-11 11:57

       今年加强调控的东莞楼市在国庆节遭遇了冷淡。东莞市房产管理局公众信息网信息数据显示,8天长假东莞住宅仅成交备案271套,远远低于平时的一周成交备案量。

不过对于此,东莞业内人士并没有过多担心。有开发商人士对中国房地产报记者直言:“过节前,政府就出台相关规定,要求要自律,不能渲染房子热卖等消息。国庆节成交量冷清也是情有可原,相信之后还会继续恢复。”

成交量仅为去年十分之一

9月27日,东莞市住房和城乡建设局发布《关于切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序的通知》,明确了七项措施,要求各开发企业要切实加强自律,不得发布虚假房源信息和广告、炒作房价上涨的不实消息等方式渲染紧张气氛、误导消费者。

尤其是提醒开发商不能为不具备购房资格的购房人承诺或提供办理个税、社保等来规避东莞的限购政策。

或许是因为政府提前“降温”,节前还火爆的东莞楼市在国庆期间,并没有出现热销局面。相反的,成交数据还十分冷清。

据乐有家研究中心数据检查显示,今年国庆期间(10月1日至10月7日)东莞一手住宅成交250套,同比下跌88.9%,远远不及2016年的2276套,甚至是2015年的662套。成交均价14660元/平方米,也不及去年的18878元/平方米均价,同比下跌22.34%。

而国庆期间,东莞有9个镇区零成交,成交量最高的镇区是东部产业园片区的价格洼地镇区桥头镇,47套总成交量位居首位,虎门镇46套紧随其后。均价方面,南城区在成交量前10的镇区中位居第一位,均价23278元/平方米。

严控的市场下,东莞二手房也没有避免冷清局面。数据显示,东莞二手商品房合计成交69套,相较于2016年的428套同比下跌83.9%,成交均价13779元/平方米,却同比去年的13302元/平方米略微上涨3.59%。

东莞虎门镇一位开发商对中国房地产报记者表示:“节前来看房的客户还很多,过节很多人都出去玩,冷清也是情理之中。现在东莞限购下,本地客势头已经上来了,现在深圳客比例是大幅度下降了。我们为了吸引本地客,价格还是十分实惠的。”

事实上,过节前的东莞楼市实际上并不冷清。9月迎来了数次推盘高峰期。受“金九”影响,开发商推货热情高涨,商品房供应连续数周维持2000套以上,供应面积维持在20万平方米以上。

甚至是节前最后一周,东莞楼市也迎来推盘高峰期,当周有13个项目开盘和加推,其中7个为纯新项目入市,而城区项目占了6个,去化率均在80%左右。而金地艺境水岸及寰宇汇金中心去化率更是达到98%。

东莞中原战略研究中心指出,因为东莞主城区土地供应减少,土地严重稀缺,城区项目的升值空间大,促使客户在城区的购房意愿加强。多个项目开盘均通过不同的优惠折扣吸引客户,客户接受度高,成交主要以本地客为主。加之年末资金链紧张,销售压力加大,开发商会继续推出新项目,采取以价换量的策略。项目的合理定价及合适的户型仍是开发商吸引客户的重要策略。

东莞多手段降低土地拍卖热情

9月新一轮土地入市,也终于打破了东莞“土地荒”的局面。在此之前东莞商住用地已经连续6个多月零出让、零待拍、零成交。不过,政府为了降低东莞房价上涨速度,在地价控制上更为严格。东莞拍地也迎来了“限价+摇号”和“限价+熔断”的拍地模式。

为此,开发商对于两宗地块的热情程度依然不减。茶山地块采用“限价+摇号”的模式,被东莞农村商业银行股份有限公司以接近1.5亿元拍获,地面单价约8999.9元/平方米。

更受瞩目的还是东城地块,周边居住氛围浓厚,各类学校、医院、商场、公园配套齐全。虽然采用“限价+熔断”模式,但是该地块吸引了不少开发商的关注,竞价依然十分激烈。最终,中海地产以4.3亿元拿下该地块,楼面地价达到了16219元/平方米。这也是继凤岗地王之后,中海继续加大在东莞市场的投资

尝试了这两种拍地模式的东莞市政府并没有放弃继续探究新的模式。为控制地价过快上涨,东莞再次推出全新的土拍模式“限价+竞自持面积+竞自持年限”。

具体来说,自持面积是指只能出租不能出售的面积,自持年限则是指只能出租不能出售的年限。当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%时,仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,竞买方式转为竞住宅自持年限。按照最先报出自持最高年限(70年)的原则确定竞得人。

东莞市政府此举的背后,正是10月东莞土地拍卖迎来供应高峰,将推出大批商住用地,包括中堂107国道旁、麻涌大步村、虎门博涌社区、樟木头樟洋社区、寮步大盛村、沙田杨公洲村地块等等。按照起始价计算,6宗商住地起拍金额合计达31.83亿元。而上述6宗地块则有5宗采取限价竞自持的方式。

有业内人士对中国房地产报记者指出:“这样‘竞自持面积+自持年限’,无疑会让房企考虑自己是否有这个资金实力去进行后期运营,会降低地王诞生几率。今年东莞土地拍卖市场相比去年真是一个天一个地,这也是政府大力调控的局面。单看今年政府尝试的几种土地拍卖形式,都是为了巩固调控成果,避免地价过高引起房价上涨。”



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